accollo del mutuo

Accollo del mutuo, tutto quello che occorre sapere

A volte chi ha contratto un mutuo si viene a trovare nell’improvvisa necessità di dover vendere l’immobile su cui ancora non ha terminato di pagare le rate previste dal piano di rientro. Può trattarsi ad esempio di sopravvenute difficoltà finanziarie, oppure di una rottura coniugale tale da spingere una delle due parti a liberarsi di quello che sente come un peso. Una situazione che, inoltre, può presentarsi ai costruttori che abbiano acceso mutui in vista della vendita dell’immobile costruito.

In questo caso conviene sapere tutto quanto è possibile sull’accollo del mutuo. Anche e soprattutto al fine di capire come procedere per tutelare al meglio gli interessi di chi decide di vendere.

Accollo del mutuo, di cosa si tratta

L’accollo del mutuo è l’operazione che prevede il trasferimento del piano di pagamento del mutuo gravante su un immobile sulla figura dell’acquirente. A regolamentare questo delicato passaggio è l’articolo 1273 del Codice Civile.

In pratica, l’acquirente va ad assumere sulla sua persona la responsabilità di rimborsare la banca creditrice in ordine alle restanti rate del finanziamento, in modo da completare il piano di rientro con la banca che ha aderito all’apertura della linea di credito. In tal modo viene ad assumere l’obbligo di adempiere a tutte le condizioni previste dal contratto stipulato dall’accollato, ovvero il predecessore.

Per acquistare validità la transazione necessita di un rogito, simile a quelli che caratterizzano la compravendita di un qualsiasi immobile, con una spesa per il notaio che si attesta solitamente intorno ai 500 euro.

In genere, l’accollante è tenuto a pagare una parte del prezzo pattuito al venditore della casa, per poi procedere all’estinzione dell’ipoteca secondo le modalità e i tempi previsti nel contratto con l’ente erogante.

Quali sono le tipologie di accollo del mutuo?

L’accollo del mutuo può essere distinto in due tipologie:

  • accollo cumulativo, nel quale permane il vincolo tra accollato e accollante. Ove il secondo non fosse più in grado di pagare il debito alla banca, il mutuo ipotecario acceso tornerà a ricadere sul debitore che ha venduto. Un accordo di questo genere viene di solito scelto dalla banca nel caso in cui  l’acquirente dell’immobile non sia in grado di produrre garanzie di carattere reddituale o in termini di merito creditizio;
  • accollo liberatorio, il quale prevede invece che venga reciso qualsiasi vincolo da parte dell’accollato nei confronti della banca. In questo caso il debito va a ricadere completamente sulle spalle di colui che subentra nel mutuo. Per poter essere valida, la liberatoria deve essere espressamente dichiarata nel contratto.

Quando conviene l’accollo del mutuo?

L’accollo del mutuo può naturalmente rappresentare una soluzione vantaggiosa. Sia per l’accollante che per l’accollato, il quale sarà liberato di un peso reputato evidentemente non più sostenibile.

In particolare, il subentro del nuovo debitore forma un nuovo quadro in cui:

  • è possibile risparmiare sulle spese che deriverebbero dall’accensione di un nuovo mutuo. Questo grazie al fatto che non sono necessarie perizie, istruttorie o spese notarili, così come non sono previsti costi di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata. Nel caso poi in cui l’accollato sia una società, ad esempio quella costruttrice, l’acquirente è tenuto a rimborsare solo fino all’80% del debito residuo;
  • la banca rimane creditrice e, di conseguenza, potrebbe non porre ostacoli alla trattativa. L’ente erogante non ha alcun interesse a sapere chi paga, ma che, appunto, i soldi (e gli interessi) rientrino. Il condizionale è d’obbligo in ragione del fatto che alcuni istituti hanno una politica tale da impedire l’accensione di mutui a condizioni più onerose. Tanto da concedere il proprio lasciapassare solo nel caso in cui l’accollante acconsenta alla sottoscrizione di polizze assicurative che possono arrivare a costi vertiginosi.

Attenzione alle truffe

Prima di firmare un accordo di questo genere, occorre però prestare il massimo di attenzione. Va infatti sottolineato come questo genere di operazioni siano oggetto di raggiri e truffe.

Per evitare guai, conviene in particolare:

  1. verificare che l’accollato sia in regola con i pagamenti. In caso contrario, l’accollante sarà costretto a caricare sulle sue spalle la posizione di cattivo pagatore che prima spettava all’accollato;
  2. informarsi sulla tipologia di contratto stipulato, sugli oneri e sulle possibili spese richieste dalla banca in caso di subentro di un nuovo debitore, sui tassi d’interesse e sulle commissioni previste in sede contrattuale. Informazioni dalle quali può derivare o venire a mancare la convenienza dell’operazione, tanto da spingere a preferire l’accensione di un nuovo mutuo;
  3. prestare attenzione alla liberatoria da parte dell’accollato, in modo da evitare di trovarsi vincolato con l’acquirente per tutta la durata del finanziamento. Ovvero di dover fronteggiare eventuali e sempre possibili inadempimenti da parte dello stesso.

In linea di massima, si può comunque affermare che l’accollo del mutuo può rivelarsi una transazione vantaggiosa per entrambe le parti. A condizione che venga valutata attentamente la convenienza del contratto e i fattori collegati. Ad esempio, occorre mettere nel conto anche le spese derivanti dalla necessità di aprire un nuovo conto corrente nella banca che ha acceso il mutuo.

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